الرئيس الأسد يصدر قانون إحداث الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري
أصدر السيد الرئيس بشار الأسد القانون رقم/15/ للعام 2008 القاضي باحداث الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري التي تهدف الى تنظيم اعمال التطوير العقاري وتشجيع الاستثمار في هذا المجال وتفعيل دور القطاع الخاص الوطني في هذا الاطار وجذب الاستثمارات العربية والاجنبية للمشاركة في التطوير العقاري بما يحقق المساهمة في:
1- امداد قطاع الاسكان والتعمير بما يلزم من الاراضي المعدة للبناء والابنية والخدمات والمرافق اللازمة لها. 2-اقامة مدن وضواح سكنية متكاملة. 3-معالجة مناطق السكن العشوائي. 4- تأمين الاحتياجات السكنية لذوي الدخل المحدود بشروط ميسرة. وفيما يلي نص القانون: القانون رقم /15/ رئيس الجمهورية بناء على احكام الدستور وعلى ما أقره مجلس الشعب في جلسته المنعقدة بتاريخ 25/6/1429ه الموافق في 29/6/2008 م. يصدر ما يلي: الباب الأول الفصل الأول تعاريف المادة /1/ يقصد بالتعابير والكلمات التالية حيثما وردت في هذ القانون المعاني الواردة الى جانب كل منها: القانون: قانون التطوير والاستثمار العقاري. الوزارة: وزارة الاسكان والتعمير. الوزير: وزير الاسكان والتعمير. الهيئة: الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري. المجلس: مجلس ادارة الهيئة. رئيس المجلس: رئيس مجلس ادارة الهيئة. المدير العام: مدير عام الهيئة. اللجنة الفنية: لجنة مختصة ترتبط بالمجلس لتقديم الرأي الفني له. منطقة التطوير العقاري: هي العقارات وأجزاء العقارات المشمولة بأحكام هذا القانون سواء كانت مبنية او غير مبنية. الجهة الادارية: المؤسسة العامة للاسكان او الوحدة الادارية. برنامج التطوير العقاري: البرنامج التخطيطي والمخطط التوجيهي لاستخدامات الاراضي في منطقة التطوير العقاري. المشروع: كل مشروع تطوير عقاري يتم ترخيصه وفقا لاحكام هذا القانون. المطور العقاري: الشخص الطبيعي أو الاعتباري السوري ومن في حكمه أو العربي أو الأجنبي الذي تتوفر فيه الشروط المنصوص عليها في هذا القانون وتعليماته التنفيذية. المادة /2/ تحدث في الجمهورية العربية السورية هيئة عامة ذات طابع اداري تتمتع بالشخصية الاعتبارية والاستقلال المالي والاداري وتسمى ( الهيئة العامة للتطوير والاستثمار العقاري) وترتبط بوزير الاسكان والتعمير ويكون مقرها دمشق ويجوز احداث فروع لها في المحافظات. الفصل الثاني الأهداف المادة /3/ تهدف الهيئة الى تنظيم أعمال التطوير العقاري وتشجيع الاستثمار في هذا المجال لزيادة مساهمته في عملية البناء والاعمار وتفعيل دور القطاع الخاص الوطني في هذا الاطار وجذب الاستثمارات العربية والاجنبية للمشاركة في التطوير العقاري بما يحقق المساهمة في: أ - امداد قطاع الاسكان والتعمير بما يلزم من الاراضي المعدة للبناء والابنية والخدمات والمرافق اللازمة لها. ب - اقامة مدن وضواح سكنية متكاملة (مجتمعات عمرانية جديدة). ج- معالجة مناطق السكن العشوائي. د- تأمين الاحتياجات الاسكانية لذوي الدخل المحدود بشروط ميسرة. الفصل الثالث إدارة الهيئة المادة /4/ يتولى إدارة الهيئة: - مجلس ادارة. - مدير عام. المادة 5 /أ/ يتألف المجلس من: الوزير رئيساً المدير العام نائباً للرئيس المدير العام للمؤسسة العامة للاسكان عضوا المدير العام للمصالح العقارية عضوا معاون المدير العام عضوا مدير التخطيط العمراني في وزارة الادارة المحلية والبيئة عضوا ممثل عن وزارة المالية »بمرتبة مدير على الاقل« عضوا ممثل عن وزارة الاقتصاد /بمرتبة مدير على الاقل/ عضوا ممثل عن وزارة الزراعة والاصلاح الزراعي » بمرتبة مدير على الاقل« عضوا ممثل عن وزارة السياحة » بمرتبة مدير على الاقل« عضوا ممثل عن هيئة تخطيط الدولة » بمرتبة مدير على الاقل« عضوا ممثل عن هيئة الاستثمار السورية » بمرتبة مدير على الاقل« عضوا ممثلان عن القطاع الخاص في مجال التطوير العقاري يسميهما رئيس مجلس الوزراء عضوين. ب/ يصدر رئيس مجلس الوزراء قرارا بتسمية رئيس واعضاء مجلس الادارة وتحديد تعويضات أعضاء المجلس والمقرر. ج/ يجتمع المجلس بدعوة من رئيسه كل شهرين مرة على الاقل وكلما دعت الحاجة لذلك وتعتبر الجلسة قانونية بحضور الاكثرية من الاعضاء بمن فيهم الرئيس. د/ تتخذ قرارات مجلس الادارة بالاكثرية المطلقة في جلسة قانونية وفي حال التساوي يرجح جانب الرئيس. ه/ يسمى الوزير مقررا للمجلس. المادة /6/ يمارس المجلس جميع المهام والصلاحيات اللازمة لاعداد السياسات والخطط العامة للتطوير والاستثمار العقاري ومتابعة تنفيذها بما يحقق أهداف الهيئة وله على وجه الخصوص القيام بما يلي: أ/ اعتماد الموازنة التقديرية والميزانية والحسابات الختامية السنوية للهيئة. ب/اقتراح مشاريع القوانين والانظمة المتعلقة بمهام الهيئة ونشاطاتها. ج/اقتراح نظام مزاولة مهنة التطوير العقاري ويصدر بقرار من الوزير. د/اقتراح احداث مناطق التطوير العقاري التي تخضع لاحكام هذا القانون. ه /الموافقة على منح التراخيص لمزاولة مهنة التطوير العقاري وإلغاء التراخيص الممنوحة في حال مخالفة شروط منحها. و/الموافقة على تشميل المشاريع وفقا لاحكام هذا القانون والغاء التشميل في حال مخالفة شروطه. ز/اقرار لائحة التسهيلات والمزايا للمشاريع المشملة وكذلك الغاؤها كليا او جزئيا للمشاريع المخالفة. ح/اقرار تصنيف المشاريع وتحديد اسس المشاريع ذات الابعاد الاجتماعية وتعديلها كلما اقتضت الحاجة. ط/اقتراح استملاك العقارات وأجزاء العقارات لاحداث مناطق التطوير العقاري. ي/اقرار شراء عقارات وأجزاء عقارات املاك الدولة الخاصة الواقعة خارج المخططات التنظيمية اللازمة لاحداث مناطق التطوير العقاري. ك/الموافقة على التعاقد مع الخبراء وتكليف باحثين من خارج الهيئة لاجراء بعض البحوث والدراسات ضمن خطة الهيئة. ل/اقتراح التعليمات التنفيذية لهذا القانون. م/الموافقة على اقامة وتنظيم مؤتمرات ولقاءات وندوات متخصصة في مجال عمل الهيئة في الداخل والخارج والمشاركة بها بالتنسيق مع الجهات المعنية. المادة /7/ أ / يعين المدير العام للهيئة بمرسوم يحدد فيه أجره وتعويضاته. ب /يكون للمدير العام معاون او اكثر يسمى وتحدد صلاحياته بقرار من الوزير بناء على اقتراح المدير العام. المادة /8/ يتولى المدير العام ادارة وتصريف شؤون الهيئة ويمارس بشكل خاص ما يلي: أ /تمثيل الهيئة في علاقاتها مع الغير وامام القضاء وله ان يفوض غيره بذلك. ب/تنفيذ ما يتخذه المجلس من قرارات وموافقات ولاسيما ما يتعلق بما يلي: - ترخيص مزاولة المهنة والغاؤه للمخالفين. - تشميل المشاريع باحكام هذا القانون والغاؤه للمخالفين. - اصدار اسس المشاريع ذات الابعاد الاجتماعية. - تصنيف المشاريع. -اصدار لائحة التسهيلات والمزايا الخاصة بكل مشروع. ج/عقد النفقات والامر بتصفيتها وصرفها وفق القوانين والانظمة النافذة. د/اعداد التقارير السنوية عن نشاطات الهيئة. ه /اقتراح تسمية المديرين في الهيئة وتصدر قرارات التسمية عن الوزير. و/اصدار الصكوك المتعلقة بأوضاع العاملين. المادة/9/ أ / تشكل لجنة فنية من: المدير العام رئيسا مدير التخطيط العمراني في وزارة الادارة المحلية والبيئة عضوا ممثل عن وزارة الاسكان والتعمير /في مجال مياه الشرب والصرف الصحي/ عضوا معاون المدير العام للشؤون الفنية في المؤسسة العامة للاسكان عضوا مدير التنظيم في المؤسسة العامة للاسكان عضوا ممثل عن وزارة الكهرباء عضوا ممثل عن وزارة السياحة عضوا ممثل الوحدة الادارية التي تقع منطقة التطوير العقاري ضمن حدودها الادارية يسميه المحافظ عضوا. ب/ يسمى اعضاء اللجنة بقرار من الوزير بناء على اقتراح الجهات التي يعملون لديها. ج/ تتولى اللجنة دراسة المواضيع التي تحال لها من مجلس الادارة وتقديم الاقتراحات اللازمة بشأنها. د/ يحق للجنة الاستعانة بمن يلزم من خبرات العاملين في الجهات العامة أو اقتراح التعاقد مع خبرات من القطاع الخاص بموجب عقود محددة المدة والغاية يوافق عليها مجلس الادارة. ه/تجتمع اللجنة بدعوة من رئيسها كلما دعت الحاجة. الباب الثاني الفصل الأول مناطق التطوير العقاري المادة/10/ أ / خلافا لأي نص نافذ تحدث منطقة التطوير العقاري داخل أو خارج التنظيم وتعين حدودها وتسمى الجهة الادارية المسؤولة عنها بقرار رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح من المجلس بعد استطلاع رأي الوحدة الادارية المعنية بهدف: 1- توفير وتهيئة الاراضي اللازمة لاقامة مناطق سكنية وتأمين خدماتها ومرافقها وانشاء المساكن والابنية عليها. 2- هدم واعادة بناء أو تأهيل وتجديد مناطق سكنية قائمة. 3- اقامة مناطق الخدمات الخاصة غير السياحية. ب/ يراعى عند تحديد مناطق التطوير العقاري والموافقة على احداثها ما يلي: 1-ان تكون خارج مناطق المنع والحرمات ( مناطق عسكرية, مطارات, موانئ, ينابيع, غابات, اراض مشجرة, آثار, طرقات, مجاري سيل, المناجم, المقالع, ابار النفط, خطوط التوتر العالي). 2-ان تكون خارج المناطق ذات الصفة السياحية المعتمدة من قبل المجلس الأعلى للسياحة. 3- ألا تقل مساحتها عن المساحة المحددة بالتعليمات التنفيذية لهذا القانون. ج/ يجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح الوزير وطلب تتقدم به الوزارة المختصة ويوافق عليه المجلس اعتبار مناطق محددة للنشاط الصناعي او السياحي أو أي نشاط تنموي آخر داخل او خارج مناطق التنظيم مناطق تطوير عقاري بما في ذلك تحديد تصنيفها وتخضع لأحكام هذا القانون وتستفيد من ميزاته. المادة/11/ اولا/ يتم تأمين العقارات اللازمة لاحداث مناطق التطوير العقاري من خلال: أ/أملاك الدولة الخاصة غير المخصصة لاحدى الجهات العامة وتنقل ملكيتها الى الوحدة الادارية مجانا اذا كانت واقعة داخل المخطط التنظيمي وبالأسعار التي يتم الاتفاق علىها بين الجهة الادارية ووزارة الزراعة والاصلاح الزراعي اذا كانت خارج التنظيم. ب/ العقارات وأجزاء العقارات العائدة للجهة الادارية داخل او خارج التنظيم. ج/ العقارات واجزاء العقارات المملوكة من الافراد التي يتم استملاكها لغايات احداث مناطق التطوير العقاري. د/ العقارات التي تقع بملكية المطور العقاري او يرغب مالكوها بالاتفاق معه بإخضاعها لأحكام هذا القانون مع التزام المطور العقاري بما يلي: 1- تأمين السكن البديل داخل المنطقة او خارجها او دفع البدل النقدي للشاغلين وفق ما يتم الاتفاق عليه بين المطور العقاري والشاغلين. 2- تنفيذ او اعادة تأهيل البنى التحتية والمرافق العامة للمنطقة ان وجدت بما ينسجم مع البرنامج التخطيطي للمشروع ووفق ما يتم الاتفاق عليه مع الجهة الادارية. 3- التنازل عن ملكية المشيدات العامة والطرق والساحات والحدائق العامة والبنى التحتية للجهة الادارية مجانا. ثانيا: أ / يسمح للمطور العقاري في حال تملكه لهذه العقارات او توكيله من قبل المالكين بتوحيد عقارات المنطقة ومن ثم تقسيمها الى مقاسم وفق نظام ضابطة البناء والمخطط التنظيمي المصدق او تعديل البرنامج التخطيطي للمنطقة ان وجد ووضع مخطط تنظيمي عام وتفصيلي ونظام ضابطة بناء جديد وتصديقها أصولا من الوزير المختص. ب/ تصدر رخص البناء من الوحدة الادارية المختصة داخل المخططات التنظيمية وداخل حدودها الاداريةاو المكتب التنفيذي للمحافظة المختصة خارج الحدود الادارية للوحدات الادارية. ثالثا/ الاستملاك: 1- تستملك العقارات الواقعة ضمن مناطق التطوير العقاري والعائدة للافراد لصالح الجهة الادارية وتسجل باسمها في السجل العقاري بقرار من رئيس مجلس الوزراء سواء كانت ملكا صرفا او ملكا للوقف او مثقلة بحق وقفي وذلك وفق احكام قانون الاستملاك النافذ وتعديلاته. 2/أ- تلتزم الجهة الادارية وبموجب البرنامج التخطيطي المصدق والعقد المبرم مع المطور العقاري لهذه المنطقة بتخصيص /40/ بالمئة من المساحات الطابقية السكنية الناتجة كمقاسم سكنية وذلك لبيعها لاصحاب العقارات المستملكة في منطقة التطوير العقاري كل بنسبة مساحة عقاراته التي تم استملاكها من اجمالي المساحة المستملكة وتطبق هذه الفقرة حصرا على الاستملاكات الواقعة بعد تاريخ نفاذ هذا القانون. ب/ تلتزم الجهة الادارية بتطبيق احكام الفقرة /ج/ من المادة /4/ من المرسوم التشريعي رقم /20/ لعام 1983 لتحديد النفقات التي سيتم بناء عليها تحديد قيمة المقاسم السكنية المباعة لاصحاب الاراضي المستملكة. 3- يلتزم اصحاب الاراضي المستملكة في منطقة التطوير العقاري المخصصون بمقاسم سكنية وفق الفقرة /2/ اعلاه باعمار مقاسمهم وفق البرنامج التخطيطي والمخططات التنظيمية التفصيلية وضوابط البناء المصدقة للمنطقة وتطبق على هذه المقاسم احكام القانون /14/ لعام .1974 4- يجوز بقرار من رئيس مجلس الوزراء بناء على اقتراح من وزير الادارة المحلية والبيئة يوافق عليه المجلس احداث مناطق للتطوير العقاري ضمن مناطق التوسع العمراني في مدن مراكز المحافظات. 5- مع مراعاة الغايات الاستملاكية وقانون العقود النافذ يسمح للجهة الادارية في مناطق التطوير العقاري الجارية بملكيتها ما يلي: أ/ القيام بنفسها او عن طريق الغير بتنفيذ البرنامج التخطيطي والمخططات التنظيمية التفصيلية والبرنامج الاسكاني المقررة لهذه المناطق. ب/ تنفيذ مشاريعها باسلوب التحاصص مع المطورين العقاريين المرخص لهم وفق أحكام هذا القانون باحدى الطرق التالية ( المناقصة- استدراج العروض - العقد بالتراضي) كما يلي: - تقدم الجهة الادارية الاراضي اللازمة مع الاضبارة الخاصة بكل مشروع. - يلتزم المطور العقاري بالتمويل اللازم لتنفيذ المشروع. - يخصص المطور العقاري بحصة من مقاسم الفئتين الثانية او الثالثة او المساكن في المشروع المنفذ او في اي مشروع اخر تملكه الجهة الادارية. المادة /12/ فيما عدا الاحكام المنصوص عليها في المادة السابقة تطبق الاحكام الواردة في قانون الاستملاك النافذ وتعديلاته. الفصل الثاني مشاريع التطوير العقاري وشروط الترخيص الماد/13/ أ / تصنف مناطق التطوير العقاري بحسب موقعها الجغرافي الى ثلاث مناطق على النحو الاتي: المنطقة الاولى: دمشق, ريف دمشق, حلب المنطقة الثانية:حمص , حماة, اللاذقية , طرطوس. المنطقة الثالثة:باقي المحافظات: ادلب, دير الزور, الحسكة, الرقة , السويداء, درعا , القنيطرة. ب/ تصنف المشاريع بحسب غاياتها الى: 1- مشاريع ذات اولوية. 2- مشاريع ذات ابعاد اجتماعية. 3- مشاريع مناطق الخدمات الخاصة غير السياحية. 4- مشاريع التطوير العقاري الاخرى. المادة/14/ أ / تعتبر المشاريع ذات اولوية في الحالات التالية: 1- المشاريع الاستراتيجية التي تتضمن اقامة مجتمعات عمرانية جديدة بهدف تنمية مناطق محددة في ضوء المعطيات المتوفرة للتخطيط الاقليمي الشامل لدى الجهات المختصة ومعطيات الجهة الادارية0.. 3- المشاريع التي تهدف لتأمين السكن البديل للمنذرين بالهدم. 4- مشاريع ايواء المتضررين من الكوارث الطبيعية. ب/ تعتبر المشاريع ذات ابعاد اجتماعية اذا كانت تهدف الى تأمين اسكان شرائح محددة من المجتمع بشروط ميسرة عن طريق تملك مقاسم معدة للبناء او تملك وحدات سكنية تقسيطا او ايجار هذه الوحدات وذلك بمساحات اقتصادية وباسعار واقساط تتناسب مع متوسطي الدخل لهذه الشرائح. ج/ مشاريع مناطق الخدمات الخاصة غير السياحية والعائدة ملكيتها للمطور العقاري او الجهة الادارية.. المشاريع التي تتضمن اقامة مناطق خدمات متطورة (طبية- تعليمية- تجارية- رياضية.....) ويتم ترخيصها اداريا من الجهات العامة المختصة وفق الاصول النافذة. د/ مشاريع التطوير العقاري الاخرى..وهي اي مشاريع يرخص لها وفق احكام هذا القانون وتعليماته التنفيذية ولا تحقق الاشتراطات الواردة في الفقرة /أ / ب / ج / من هذه المادة. المادة/15/ أ / تتولى الجهة الادارية اعداد البرامج التخطيطية والمخططات التنظيمية العامة والتفصيلية لمنطقة التطوير العقاري ويجوز لها تكليف المطورين العقاريين الذين يتقدمون بعروضهم لتنفيذ المنطقة بإعداد البرامج التخطيطية والمخططات وتقديمها مع العرض. ب/ خلافا لأي نص نافذ تتولى اللجنة الفنية ما يلي: 1- النظر بالبرامج التخطيطية والمخططات التنظيمية العامة والتفصيلية والوجائب العمرانية وأنظمة البناء وتعديلاتها المعروضة عليها من المجلس في مناطق التطوير العقاري. 2- النظر بالاعتراضات الواردة على المخططات وأنظمة البناء الواردة بالفقرة السابقة بعد اعلانها من قبل المجلس وتحدد مدة الاعلان بثلاثين يوما. 3- ترفع اللجنة اقتراحاتها وتوصياتها في كل حالة عن طريق المجلس الى الوزير المختص ليصدر قرار التصديق اللازم بشأنها. المادة/16/ أ / تصنف المقاسم الناتجة عن تنظيم منطقة التطوير العقاري الى الفئات التالية: الفئة الاولى: المشيدات العامة وتشمل مراكز الجهة الادارية والوحدات الشرطية ومراكز الاطفاء والمعابد والاماكن المعدة للاثار العامة وكذلك المستشفيات والمستوصفات والمدارس والمنشآت التعليمية والمكتبات والمراكز الثقافية والملاعب الرياضيةومراكز الرعاية الاجتماعية المخصصة للنفع العام. الفئة الثانية:المقاسم الخدمية بما فيها المحلات التجارية والمنشآت التعليمية الخاصة والمشافي والمراكز الطبية الخاصة والمنشآت الرياضية الخاصة ومراكز الرعاية الاجتماعية الخاصة ومراكز التسوق والمباني السياحية الخاصة.